广州王府井百货、摩登百货海购店、东山百货花地湾店……2021年,广州多家知名百货店发出歇业通知,与羊城市民挥手告别。而另一方面,来自机构的数据显示,过往一年,共有超过46万平方米的优质零售物业入市,同比增加7.5%。

在粤港澳大湾区打造优质生活圈的背景下,关店与扩张同时在这个千年商都上演,在市场洗牌与业态升级中,推动广州加速向国际消费中心城市的目标迈进。

退出

租金压力并非关店唯一因素

2022年元旦前夕,经营时间超过26年的广州东百花地湾店发出了闭店预告。这是花地湾核心商圈规模最大的百货店,也承载了不少老芳村人的儿时回忆。“经营情况是不错的,只是无法再续约。”东山百货相关负责人向南都记者表示,与位于东山口的总店不同,这家分店所在的场地并非自有物业,目前租约已经到期,如果想续约,租金要上涨30%,这是企业无法承受的。目前该店的业主方似乎有意整体出售物业。南都记者在网络平台已经看到了销售信息,显示该物业整体出售面积7046平方米,包括6间首层街铺,2层2000多平方米的面积和地下3000多平方米的面积。出售总价8000万元。

在2021年的最后一天,位于广州海珠区江南西商圈的摩登百货海购店正式闭店歇业。该店自2006年8月18日开业至今已经营业了15年。摩登百货是广州民营百货的代表,在开店高峰期,企业在广州多个行政区的热门商圈布局了8家门店。随后陆续关闭了新塘店、西城都荟店、北京路店、黄埔店、花都店。而海购店歇业后,摩登百货在广州仅剩位于天河区的岗顶总店和位于白云区的圣地店。摩登百货相关负责人接受南都记者采访时表示:“疫情之前,海购店可以做到盈亏平衡,或者说略有盈余。但2020年至今,在疫情影响下,租金水平一直没有下调。企业不堪重负,已经出现了经营亏损,在这种情况下,不得不关店。”海购店也非自有物业,依据摩登百货和当地村集体所签订的合同,租金以每年超2%的水平递增。

在疫情之下,租金的支出似乎成了企业经营成本的大头。不过,租金并非百货关闭的唯一原因。2021年10月20日,广州王府井百货发布闭店公告,宣告这家25年历史的广州老牌百货商场将要正式落下帷幕。王府井百货作为东山商圈三大百货之一,曾经也是高端商场,并且从不缺客流量,鲜少有较大的优惠力度吸引消费者,几乎靠着品牌知名度与高端大气的定位,服务消费能力较强的消费者。

从王府井集团的业绩来看,2021年上半年,其华北、华中、西南、西北、华东、东北区域,全部实现了营收的增长,只有广州所在的华南地区为下降。成都王府井百货有限公司半年赚了2.16亿,长沙王府井百货有限责任公司半年赚了0.52亿,王府井集团北京双安商场半年赚了0.25亿的情况下,广州王府井半年亏损了400多万元。再翻阅王府井近十年年报,广州王府井净利润处于不断下降的状态,其中2011年,商场净利达到历史高峰3831.81万元,此后便现疲态,2019年王府井的净利仅为175.45万元,2020年更是呈负数,亏损高达1513.43万元。

对此,世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部负责人钟廉军表示,虽然广州王府井百货曾红极一时,但随着农林下路商圈区位优势的没落,再加上百货这种业态也迎来挑战,它的关注度也就没有以往那么高了。

扩张

多家新购物中心入市,但空置率并未提升

戴德梁行广州研究部助理经理汪骊珠接受南都记者采访时表示,从数据层面看,广州零售市场的供需两头历年都是活跃的。“尤其是社会消费品零售总额,近两年在疫情的大背景下,与2018、2019年相比,仍是持续保持上升的。”统计数据显示,2021年1-11月,广州市社会消费品零售总额累计至人民币9318.35亿元,同比增长11.2%,两年年均增长3.2%,增速较前十月提高0.3个百分点。可见,后疫情时期,本地消费市场仍在持续释放增长潜力。

正如汪骊珠所说的供需活跃,从戴德梁行的数据上可以看到,2021年广州零售市场共有近46万平方米优质购物中心入市,全市商业版图持续扩大。“下半年,核心商圈迎来环贸天地开业,这是体育中心商圈时隔五年再度迎来新项目入市。”

据第一太平戴维斯统计,2021年,广州全市共四个购物中心开业。截至去年年底,全市零售物业市场总存量达669.2万平方米,同比扩张7.5%。零售物业市场年度净吸纳量同比上升2.8%,至44.1万平方米。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇认为,尽管过去一年全市净吸纳量尚未完全恢复至疫情前水平(约为2019年的96.0%),但零售商扩张情绪已较疫情初期有所回暖。得益于租赁需求回暖,多数商圈项目入驻表现皆较疫情初期改善。截至去年年末,全市空置率环比维稳、同比下降0.6个百分点,至12.9%。

戴德梁行的数据也显示,在新增供应刺激下,全市大部分商圈空置率出现回落,其中白云和新塘商圈空置率同比下降均超过4个百分点。具体来看,餐饮与零售仍然是全年拓展的主力。潮牌、年轻化品牌去年在穗开店数量有所增加,如韩国品牌chuu、日本买手店studious　tokyo在广州先后开设首店。此外,客单价较高的一些化妆品、珠宝品牌年内也有比较积极的扩张动作,例如Gucci和Qeelin先后以快闪店形式进驻K11,CPB、Dior在太古汇开设新店或扩大现有店铺面积。

分析

关店和空置率下降并不冲突

多家具有规模的百货店关了,但数据却显示,广州全市零售物业的空置率却在下降。

对此,戴德梁行广州研究部助理经理汪骊珠表示,目前机构统计的数据主要集中在优质零售物业,以优质购物中心为主的市场表现为主,数据口径更倾向于盒子似的购物中心。“我也注意到今年很多闭店的情况,刚好也能反映到我们提出的区域市场分化的这一结论。”她表示,在疫情的影响下,消费者对购物体验、安全、舒适、健康等指标都提出了一定要求。“所以一些高端的购物中心,像太古汇,去年的表现都还是不错的。另外,新入市的购物中心也具有一定有优势。”而从消费者角度看,年轻消费者对购物体验、消费品的选择也比之前更注重个性化和兴趣以及场景的体验度,这对于运营团队和购物场所也是一种挑战。

“中国的商业地产其实是在20年前发展起来的,我有幸目睹了这个过程。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇向南都记者表示,当购物中心出现后,体验式业态进一步发展到现在的沉浸式体验业态,这是百货所无法支撑、也无法提供的运营模式,“无论是项目载体还是本身的运营、硬软件配套,都是无法满足新时代的需求。”

他还谈到,对品牌商而言,去购物中心还是去百货,目的都是为了赚钱。“但为什么赚不到钱?是因为消费品质的问题、消费人群的问题,以及保鲜度的问题,即资产运营的问题,而资产运营又能延伸出很多问题,如资本团队运营的能力。”

举措

百货及购物中心不约而同进行体验及业态的升级

广州进入首批国际消费中心城市名单后,开始谋划“5+2+4”的国际知名商圈体系,很多商圈启动了升级改造。在竞争中求发展,不少百货及购物中心也借此机会,主动出击,通过提升体验感和保鲜度,寻求长远发展之计。

在天河商圈,天环通过不断引入新品牌提升新鲜感。在STUDIOUS　TOKYO广州首店,金属波浪式外墙设计吸引全场目光,两层超大空间吸纳近50家日本设计师品牌;走进The　Republique时尚买手店广州首店,前卫时尚风潮来袭,玩转冬季时尚指南;步入高端美妆品牌POLA全新概念店,消费者可以在优雅舒适的氛围里享受服务。

在北京路商圈,376栋骑楼建筑已经恢复了以往“岭南特色、民国风情”的历史风貌,打造成为“岭南建筑博物馆”。商圈上的主力商家,更是不约而同地进行了品牌或场地的升级。

就在去年9月,广百股份旗下旗舰店广百百货北京路店完成了首层化妆护肤品区域的全面优化升级,32个品牌以新形象亮相。门店全新升级的成效也直接反映在销售数据上,据有关负责人介绍,当前仅广百百货北京路店的化妆品品类的年销售规模已达到5亿元。近期,该店再次进行了二期升级,31个品牌以全新的装修形象焕新呈现,调整比例高达80%。值得一提的是,这些新进驻品牌中,有很多品牌是带着“首店”的身份加入的:有3个品牌为华南区域首店,5个品牌作为广州区域首店进驻。

这个商圈上规模最大的购物中心——北京路天河城也在谋划扩容升级。据北京路天河城招商中心总监郑锦莹介绍,北京路天河城B区商业体即将亮相。该项目由粤海控股旗下粤海置地开发建设,粤海天河城招商运营,与现在的北京路天河城(A区)一路相隔,将作为北京路步行街南拓及二期改造提升项目的重要枢纽商业综合体项目。北京路天河城B区总建筑面积达4万㎡,项目定位“城心时尚潮玩族群的理想天地”,以年轻活力、文艺小资、夜间经济作为三大亮点主题,引进多种跨界业态,连接本土文化商业和现代文化商业的桥梁。其中,商场4-5层将建造约1万㎡的北京路最大的空中花园,以独栋街区形态,有亮点的特色空间设计,打造北京路全新的花园式餐饮聚集地。未来,北京路天河城B区即将与A区串联,以超15万㎡的庞大体量亮相于北京路南,开创北京路商圈最大商业体,乃至越秀区城市坐标性质商业项目。

在海珠区核心商圈,区域内客流最为密集的大型商场凯德乐峰广场外墙焕新工程在2021年12月完工,搭配大型梦幻的星空造型灯饰点亮夜空,吸引不少街坊驻足留影。经历一番“改头换面”后,凯德乐峰广场外墙增添超过1000㎡的亮丽风景。据悉,作为广佛线上具有标志性的购物中心之一,项目由凯德接管后不断升级,至今已优化了超过90%品牌商户。

展望

广州城市商业能级有望再提升

据第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇介绍,2022年,广州预计将迎来四个购物中心开业入市,共带来47.4万平方米新增供应。“至年底,广州零售物业市场总存量预计同比扩张7.1%。”他认为,在本地人口及消费市场不断扩张的带动下,零售商于广州的扩张信心预计保持积极。餐饮品牌有望延续强劲扩张势头,并继续成为租赁需求的重要支撑。全市平均空置率有望继续下调。

“虽然广州消费者的线下活动在疫情下受到限制,但消费需求也有释放的欲望。我们在判断,在未来,在整个宏观环境不断复苏,加之广州建设国际消费中心城市的进度也越来越快,消费者的购物需求会逐步释放出来。”戴德梁行广州研究部助理经理汪骊珠认为,尽管在短期内租金水平及空置率都将承受一定压力,但市场规模的扩大有利于消费载体的多元化发展。预计到2025年,广州优质购物中心存量将达到629万平方米规模。随着国际消费中心城市的建设,各类不同层次的商业载体不断投入使用,广州的商业版图还将继续保持扩大的趋势,城市的商业能级未来有机会得到新的提升。

他城

2021年深圳零售物业新增供应创历史新高

戴德梁行的数据显示,2021年,深圳迎来多个优质购物中心开业,全年供应量达到82万平方米,创历史新高,全市优质购物中心存量也因此上升至约592万平方米。

新项目分散于各个区域板块,不断丰富着深圳的商业格局。同时由于多数项目所在片区缺乏集中式购物中心,填补了区域内优质购物中心的空白,在经历了一定的预租期后均取得了较高的招商率——2021年末,年内入市新项目的平均空置率约为5.3%,甚至较全市优质购物中心整体空置率低0.8个百分点。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,相较于以往乐于在成熟商圈发展新项目,如今运营商对外围区域的项目信心增强。年末,深圳优质购物中心最优层平均租金同比上升4.1%至每月每平方米852元,其中宝安及龙华的涨幅显著,分别为16.5%及14.7%。同时,它们也是空置率同比降幅最大的区域,分别下降2.0个百分点和3.3个百分点,带动全市优质购物中心整体空置较去年同期下降0.8个百分点至6.1%。

从需求方面来看,今年运动娱乐体验类业态对购物中心的租赁需求旺盛,室内攀岩、滑雪、室内蹦极等品类频频入驻购物中心,同时大面积租赁带动了项目的去化。新竞技品类的入驻为游戏社交提供了场所,如HADO、QQfamily旗舰店等为游戏发烧友提供了多样选择。备受瞩目的深圳奢侈品市场迎来多个著名品牌在深圳湾万象城开业,另外奢侈品实体店投放小程序营销和购买渠道的现象频频。下半年以来,迪奥、宝格丽、卡地亚、路易威登等奢侈品更是在深圳相继举办展览;华南首家老佛爷百货选址深业上城……可见国际品牌对深圳商业市场的期许,而高端消费的回流将持续支撑深圳奢侈品市场的活力。餐饮业态延续积极姿态,亦不断有新品牌进入深圳市场。

2022年,深圳将有784,083平方米的优质商业计划开业,外围区域面积占比54.8%,核心区占比45.2%,将延续今年多点供应的趋势。预计新兴商圈的新项目将结构上平抑明年平均租金的上调空间,整体空置率则维持低位运行。此外,全球最大乐高乐园度假区和沙头角口岸免税购物中心等都市文旅项目的打造有望为深圳的商业市场带来更多发展机遇。